• 越救越跌!成交跌回10年前,這是全國最扎心的一批城市
    • 資訊類型:樓市要聞  /  發布時間:2022-03-30  /  瀏覽:4170 次  /  

    蒙陰房產網訊:

    哪些城市成了越救越跌的“大冤種”?

    1.南寧

    在這一輪的樓市刺激中,廣西省絕對是毋庸置疑的積極分子。

    從年初開始,北海、防城港、玉林等地就開始了“救市接力賽”。

    當然,其中最值得拿出來說的就是省會南寧。

    早在今年二月份,南寧就率先發布救市政策:提高首套房公積金貸款至70萬。

    哎喲,一看市場沒什么反應,3月又加了一把勁:

    購買二套房的,首付比例由40%調整為30%。

    但是市場依舊不買賬,“跌跌不休”的戲碼越演越上癮。

    根據國家70城數據,南寧新房和二手房價格雙降,特別是二手房同比下跌2.7%,在70城數據中已經是墊底。

    很多關注南寧樓市的朋友們可能都知道,這已經是南寧的4連跌了。

    甚至,不少區域的新房價格,已經跌回了一年前了。

    就像今年剛開年,五象區就有開發商把單價壓到了9000元/㎡;

    沒過多久,五象南板塊就又推出了單價6000元/㎡的特價房,直接降回“解放前”。

    聯系到的南寧中介更是表示:現在南寧,甚至整個廣西都是買方市場,現房隨便挑,不擔心“錯過”好房子。

    這樣的話術,真是越聽越不敢買呀!

    其實,從去年下半年開始,全國樓市的低迷就作用到了土拍上,而南寧的表現最明顯。


    2021年,南寧實際出讓的土地僅是計劃的六成左右,共有24塊地終止出讓。

    去年已經慘兮兮,今年更有點躺平的意味了。

    全年只供地48塊,規模4190畝,創近5年新低。

    說白了,土拍市場冰涼涼,連拍地賣房的都躺了,更何況那些買房人了。

    就目前的這個狀態來看,南寧的市場低迷狀況短時間不會緩解,逼急了還會有更大的救市力度。


    2.哈爾濱

    不知道大家還有還有沒有印象,去年10月,首個救市的城市就是哈爾濱。

    上周,哈爾濱又整了個大活:宣布廢止自2018年就在使用的樓市政策。

    這意味著,哈爾濱全城的房子不再限售。

    好一波高調的刺激,同事小獅直呼:“哈爾濱連臉都不要了!”

    要啥臉?反正市場都已經差到沒臉見人了!

    僅去年,哈爾濱就連發四五條救市政策,從公積金、到購房補貼、再到放寬預售條件,每一條都很猛,每一條都很有誠意。

    但是,市場卻像那什么一樣,根本不怕開水燙,哼都不哼一聲。

    別的不多說,過去的幾年,哈爾濱樓市的表現一直都很拉胯。

    成交量從2017年一路下滑,到了2021年,已經達成連跌5年的小目標。

    一句話來說就是:往年都不好,去年特別差!

    去年一年,在政策高密度的刺激下,哈爾濱的全年成交量僅411萬方,直接跌回到了2010年的水平。


    數據來源:《易居市場報告》

    一番努力,換來10年來最差的成交數據。

    當地的執政者們正在經歷著“努力也不會有收獲”的毒雞湯煎熬。

    這還不算完,對比成交量,價格的下跌才是最扎心的:

    1月份,哈爾濱的新房跌幅,達到全國第一。

    萬科、融創、碧桂園......一大堆房企排隊降價,少則降價2000-3000元/㎡,多則直接推出“零首付”網簽。

    怎么評價呢?只能是哀其不幸,怒其不爭吧!

    越救越差,量價齊跌的哈爾濱,依舊是當下最值得討論的反面教材。

    唉!慘是真的慘;差,也是真的差!


    3.南通

    聊完廣西老表和東北大哥,再看看位于長三角的南通。

    一直以來,我們都認為長三角、珠三角這樣的地方,遍地都富得流油。

    其實這都是刻板印象!這不,南通就出來打個樣:

    不光頻繁救市,它還是最早一批祭出“限跌令”的城市。

    上個月,南通為了救市,又憋了個猛招:當地四大行齊刷刷宣布,首付最低可以2成。

    于是,南通又成了長三角第一個“2成首付”救市的城市。

    其實,倒并不是南通膽子大,而是市場的轉向來得太快,實在猝不及防。

    去年上半年才剛因為上漲太猛沖上熱搜,9月份,調控一開始就迅速出臺了限跌令。

    完全一副經不起跌的模樣。

    去年下半年,信貸收緊之后,南通市場的低迷情緒有增無減,雖然成交數據上橫盤,但是市場價卻一直以小幅陰跌為主基調。

    四季度甚至出現了大量二手恐慌性拋售,掛牌量激增的情況。

    不僅如此,南通的新房庫存還在不斷增長。


    一邊是原有的房子賣不掉,另一邊是新房還在加緊入市:

    今年1月份的土拍中,南通又以68億拿下江蘇第一。

    這樣來看,南通的救市之路,還有段距離要走。

    除了以上的這些城市,還有另外一些三四五線城市也在瘋狂救市,比如菏澤、北海、玉林、自貢、泰州、宿遷、蚌埠、晉中......

    這些城市如果不是出臺救市政策,我們可能連名字都很少聽到,而這樣的城市,當下基本也是“救不動”的狀態。

    磕磕絆絆的救市路,越救越慘的故事,還在不少城市不斷上演。


    接下來這些城市會怎么樣?

    會好轉,但不是立刻!

    行情的拐點會出現在3個月之后的下半年。

    首先,我們需要明確一個共識:今年,是普世放水、全面回暖的一年。

    樓市的全面回暖,一定會來臨,這是市場的趨勢,也是政策的要求。

    最直觀的是,不少城市已經出現了回暖甚至上漲的情況。

    但是,對于上面這些城市來說,行情的轉變大概率還是會慢上不止半拍。

    為什么?

    1.對市場感知遲鈍,信心還沒修復。

    2.城市基本面決定了需求“天花板”

    怎么理解?

    先看第一條:

    這些城市的市場敏銳度更低,也就是說在每輪行情發生時,都是屬于“被動跟風”的那一類。

    說白了,這些城市只有跟漲和領跌的份。

    盡管我們都知道當下樓市走向已經明牌,全面回暖也勢在必行。

    但市場最先恢復的依舊是上海、廣州、成都、西安等這樣的一線和強二線城市。

    相比較而言,上面那些城市的市場信心還在修復,等到行情真正傳遞過來,大概還要2-3個月的時間。

    再看第二條,城市基本面決定了需求“天花板”。

    這條更為露骨:

    從人口和需求上來看,以上的這些城市在未來都不太具有競爭力。

    哈爾濱過去十年人口流出43.52萬人;

    南寧和南通情況稍好,但是人口老齡化卻太嚴重:

    南寧65歲以上人口占比10.66%;南通占比22.67%。

    要知道,按照國際慣例這個數據超過7%時,就意味著進入老齡化社會。

    而我們都明白,老年人根本不是買房的主力。

    所以,這些城市就算可以緩慢回暖,但是從長期來看,價值的天花板已經隱約出現。

    對于不少城市來說,當下這個時間點,顯得尤為重要。

    因為經過一段時間的冷靜,加之重磅政策的密集刺激,當下的房價和市場的表現往往就是城市價值的最真實表現。

    一部分價值城市率先回暖,而另外一批城市,則有越躺越平的趨勢。

    1.對于已經出現回暖趨勢的一二線城市,要抓緊接下來2-3個月的黃金期抓緊入場;

    2.對于上面提到的那些城市,回暖將在下半年出現,但回暖只局限在成交量的上升,價格不會再有明顯上漲,投資就別想了,剛需可以緩一緩,下半年再伺機而動。

    一句話:盯住最先動的那批城市,而另外的一些城市,就讓“因城施策”的子彈再飛一會。


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