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勒緊褲腰帶拿的地，開工率只有21%？
看了最近的克爾瑞報告，我才恍然大悟——
隔壁王大爺領工資時就喊出“活下去”的那家房企，是真沒裝逼。
報告上是這么寫的：
“集中供地元年”，全國22城集中成交了2111宗涉宅用地。
這些地可值老鼻子錢了，換算成人民幣得22531億。
相當于6600多萬泰國老鄉不做按摩、不看人妖，全民996干上大半年。
去年拿地的時候，相當多房企就已經戴上了“三道紅線”和境內外債務到期的緊箍咒。
可誰能想到：
這樣的土地供應規模，竟然是近五年來的新低；
去年勒緊褲腰帶拿的地，到了今年年初開工率卻只有21%。
沒開工的地塊里，7%都處在動遷中或壓根兒未動遷；甚至還有土地連平都沒平整。
建筑學原理教導我們說：這些項目想在2022年上市，比攔著原油價格上漲還困難。
昔日某房企“上午舉牌子拍地，下午開挖掘機進場”的傳說早已在江湖上蕩然無存；
就好像眾多房企突然間開了竅，已經集體放棄了高周轉一樣。
房地產開發，是個玩高速現金流的買賣。
“時間就是金錢，效率就是生命”是活下去的最底層邏輯。
要不你尋思為啥當年深圳老鄉能創造“三天一層樓”的奇跡？
從2019-2020年的數據看，全國重點城市“拿地-開工-開盤”三步曲的畫風是這樣的——
瞅見沒？過去兩年時間里，22城從拿地到開工平均耗時僅81天，合兩個半月零六天。
耗時100天以上的也只有無錫、南京、沈陽、廣州、武漢五城。
如果計算從拿地到開盤的時間，那么1/4項目在拿地7個月左右就會進入開盤階段。
反觀2021年的集中供地，截止到2月上旬，一、二、三批開工率分別是37%、16%和3%。
整體開工速度較2019-2020年慢了一大截。
對于2022年想要上車的、置換的朋友來說，去年土拍真像拍了個寂寞。
說到底，當前的整體開工率偏低，是二三輪集中供地推遲、年初春節黃金周以及各地城投系尋找合作方等因素共同作用的結果。
但這樣的局面，與當前的政策端、信貸端一道，直接塑造了2022年的樓市走向…
錢多、沒房、政策松…
這絕不是句玩笑話：
截至2021年底，全國土地購置面積約21590萬㎡，同比下跌15.5%，已處于歷史低值。
如果單看重點城市的新房庫存量，恐怕已是近5年來的新低。
即便如此，在2021年的硬核調控之下，整體開工量還一直低位徘徊。
土地購置面積銳減、新房庫存面積銳減、新開工面積銳減，其后果有且只有一個：供應量必然減少。
大伙兒可以這么理解：
面粉本就不多，烤箱還壞了一個，然后呢？
然后面包的價格上漲壓力那不是一般得大！
還記得前不久的金融委會議嗎？
當時專門強調了“積極出臺對市場有利的政策，慎重出臺收縮性政策”。
換言之，穩增長，是2022年的第一訴求，而要穩增長預期，普世性放水必不可少。
其實在歲末年初，這件事已經發生了：
到了三月底，降息、降準、降LPR的一套組合拳下來，許多熱點城市的房貸基準利率已經下調至看齊2015…
即便如此，2月份的居民部門中長期貸款額還出現了下降。
有時候，蹲起是為了跳得更高——
這件事一出，后面加大放水力度的概率似乎越來越高。
除貨幣政策之外，調控松動也在各地頻繁登場 ：
今年以來，已經有55座城市先后松綁樓市，但沒聽說過誰被叫停。
與此同時，今年的重磅報告里重提“因城施策”，后綴十分耐人尋味——
“促進房地產業良性循環和健康發展”。
而前幾次提“因城施策”，主要集中在兩個時間段：
一是2016-2018的全國大行情；
二是2020二季度-2021年一季度，經營貸流入樓市…
眼下，筆者的一個最直觀感受就是：
許多重點城市樓盤電銷頻率明顯低了；
新房去化明顯加快了許多；
上個月還有的折扣這個月戛然而止；
小蜜蜂的活兒是越來越不好找了…
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