• 2022,可能是近五年樓市供應最少的一年
    • 資訊類型:熱點關注  /  發布時間:2022-03-30  /  瀏覽:3154 次  /  

    蒙陰房產網訊:

    勒緊褲腰帶拿的地,開工率只有21%?

    看了最近的克爾瑞報告,我才恍然大悟——

    隔壁王大爺領工資時就喊出“活下去”的那家房企,是真沒裝逼。

    報告上是這么寫的:

    “集中供地元年”,全國22城集中成交了2111宗涉宅用地。

    這些地可值老鼻子錢了,換算成人民幣得22531億。

    相當于6600多萬泰國老鄉不做按摩、不看人妖,全民996干上大半年。

    去年拿地的時候,相當多房企就已經戴上了“三道紅線”和境內外債務到期的緊箍咒。

    可誰能想到:

    這樣的土地供應規模,竟然是近五年來的新低;

    去年勒緊褲腰帶拿的地,到了今年年初開工率卻只有21%。

    沒開工的地塊里,7%都處在動遷中或壓根兒未動遷;甚至還有土地連平都沒平整。

    建筑學原理教導我們說:這些項目想在2022年上市,比攔著原油價格上漲還困難。

    昔日某房企“上午舉牌子拍地,下午開挖掘機進場”的傳說早已在江湖上蕩然無存;

    就好像眾多房企突然間開了竅,已經集體放棄了高周轉一樣。

    房地產開發,是個玩高速現金流的買賣。

    “時間就是金錢,效率就是生命”是活下去的最底層邏輯。

    要不你尋思為啥當年深圳老鄉能創造“三天一層樓”的奇跡?

    從2019-2020年的數據看,全國重點城市“拿地-開工-開盤”三步曲的畫風是這樣的——

    瞅見沒?過去兩年時間里,22城從拿地到開工平均耗時僅81天,合兩個半月零六天。

    耗時100天以上的也只有無錫、南京、沈陽、廣州、武漢五城。

    如果計算從拿地到開盤的時間,那么1/4項目在拿地7個月左右就會進入開盤階段。

    反觀2021年的集中供地,截止到2月上旬,一、二、三批開工率分別是37%、16%和3%。

    整體開工速度較2019-2020年慢了一大截。

    對于2022年想要上車的、置換的朋友來說,去年土拍真像拍了個寂寞。

    說到底,當前的整體開工率偏低,是二三輪集中供地推遲、年初春節黃金周以及各地城投系尋找合作方等因素共同作用的結果。

    但這樣的局面,與當前的政策端、信貸端一道,直接塑造了2022年的樓市走向…

    錢多、沒房、政策松…

    這絕不是句玩笑話:

    截至2021年底,全國土地購置面積約21590萬㎡,同比下跌15.5%,已處于歷史低值。

    如果單看重點城市的新房庫存量,恐怕已是近5年來的新低。

    即便如此,在2021年的硬核調控之下,整體開工量還一直低位徘徊。

    土地購置面積銳減、新房庫存面積銳減、新開工面積銳減,其后果有且只有一個:供應量必然減少。

    大伙兒可以這么理解:

    面粉本就不多,烤箱還壞了一個,然后呢?

    然后面包的價格上漲壓力那不是一般得大!

    還記得前不久的金融委會議嗎?

    當時專門強調了“積極出臺對市場有利的政策,慎重出臺收縮性政策”。

    換言之,穩增長,是2022年的第一訴求,而要穩增長預期,普世性放水必不可少。

    其實在歲末年初,這件事已經發生了:

    到了三月底,降息、降準、降LPR的一套組合拳下來,許多熱點城市的房貸基準利率已經下調至看齊2015…

    即便如此,2月份的居民部門中長期貸款額還出現了下降。

    有時候,蹲起是為了跳得更高——

    這件事一出,后面加大放水力度的概率似乎越來越高。

    除貨幣政策之外,調控松動也在各地頻繁登場 :

    今年以來,已經有55座城市先后松綁樓市,但沒聽說過誰被叫停。

    與此同時,今年的重磅報告里重提“因城施策”,后綴十分耐人尋味——

    “促進房地產業良性循環和健康發展”。

    而前幾次提“因城施策”,主要集中在兩個時間段:

    一是2016-2018的全國大行情;

    二是2020二季度-2021年一季度,經營貸流入樓市…

    眼下,筆者的一個最直觀感受就是:

    許多重點城市樓盤電銷頻率明顯低了;

    新房去化明顯加快了許多;

    上個月還有的折扣這個月戛然而止;

    小蜜蜂的活兒是越來越不好找了…


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